最近一个多月以来，西安房价处于活跃期，各种调价信息不断传出。西安部分楼盘无论是品质新盘还是刚需老盘，以各种公开半公开调价展示自己的“价值”以及“热销”，某种程度上引发市场恐慌心理。
3月1日开始迄今，全国已有20多个城市为遏制房价上涨过快，开始了新一轮楼市加码调控。西安前一段时间的房价活跃，2月份单月涨幅环比居全国第二。如果此势头得不到控制，加码调控或将随时出台。
简单地以短期的态势，或者某一个时间的断面上，谈西安需不需要调控加码，难免有失偏颇。但从2016年10月到目前的一段时间来看，成交量不断上升、商品住宅库存周期不断下降，房价涨势趋快涨幅趋大，西安面临的已经不是会不会出台加码调控的事了，而是如何出台及何时出台的问题。
加码调控之西安纠结
每一个城市的楼市调控，都有各自的特殊情况。要不要加码调控，西安其实还是很纠结的。
一是城市发展需要吸收投资，调控加码会不会影响企业进入?自2016年10月以来，各类企业进入西安投资的力度在不断加大，万达、绿地等千亿投资相继进入，苏宁200亿投资签署等一批企业正在兴起西安投资热潮。楼市的活跃度，一定程度上影响着各类企业的投资热情。此时加码调控会不会有对此吹冷风之嫌?
二是需要吸收技术人才等，促进人口增长和产业发展。3月1日起西安户籍准入条件进一步放宽，手续简化，对期待落户西安的人士积极性提升有着极大的促进作用，其中通过“买房落户”是一个重要的途径和方式。事实上，最近6个多月以来，外来置业大部分是冲着能落户来的。如果调控加码，要不要限外，如何有序引导外来置业及落户，是个难题。
三是房地产发展现状，“去库存”依然是重点。自2011年3月西安楼市首次实行调控以来，商品房库存量居高不下问题突出。自2016年以来，受“楼市十条”、“购房落户”等积极政策的影响，库存去化明显，尤其是商品住宅去化明显。但城改商品房、写字楼、商业等库存依然高企。如何通过调控加码，使去库存有序进行，是需要考虑的一个重点。
四是如何考虑本土房企和外来房企的不同诉求，兼顾各自利益?目前较有资金实力，敢拿地、拿地多的几乎都是外来企业，或者是本土与外来企业联手。卖得快价格高的楼盘，绝大部分是外来房企开发楼盘，或是与有外来开发企业联合背景的。而本土房企单独开发的楼盘，要么是城改商品房，要么是刚需盘，有些地段和品质还不错，但受手续等影响不能卖或卖得不快。如果加码调控势必会在一定程度上影响外来房企的积极性和开发力度，一刀切则会使本土房企压力更大。
五是如何分类满足购房需求和区域控制?西安楼市购买力由本地置业的刚需、改善及外来置业的刚需为主力构成，中长期投资占一部分，投机炒房的极少。满足购房主体的需求一定是重点。目前房价较高的是部分区域、部分楼盘，如何对这些区域和楼盘进行“分区调控、分类限制”，需要拿捏好分寸。
两次调控的前因后果
此前西安经历了两次调控。这两次调控的诱因是一致的，但效果大不同。
第一次始于2011年2月25日，限购、限贷、限外，范围广、力度大，杀伤力也最大，持续5年多，导致房价蛰伏、库存居高不下。
2011年2月25日，西安市政府常务会议讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。西安市限购区域为西安市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区)，周至、蓝田、户县、高陵等4县不在范围内。
要点：1、自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。
3、对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
4、本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。
在该次调控之前的2009年-2010年，西安市商品房成交量飙升，年成交量均在1000万方以上，房价过快增长幅度明显，2009年的房价涨幅环比2008年上涨了25%左右，2010年房价较2009年环比涨了22%左右。
该轮调控导致的后果是，初期两年成交量未出现大幅下滑，和2009-201年基本持平，但高价楼盘滞销严重，部分本土房企度日艰难，甚至一度陷入绝境。但后两年成交量上升，甚至高过2010年的成交量，房价也恢复性上涨，直至2016年解除限购加上刺激政策后，量价齐升。
第二次始于2016年12月31日，“城六区新购住宅一套”，未明确规定限外、限贷，本地和外地户籍无区分。
2016年12月31日，西安市政府发布《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》。
要点：1、自2017年1月1日起，西安市及非西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥)范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手住房)。
2、本次限购的类型仅限城六区新建商品住房和二手住房，阎良区、临潼区、长安区、周至、蓝田、户县、高陵等不在其区域范围内。 对公寓、写字楼和商铺不限购。
这一次的调控政策被认为是“最温和”的限购政策，是基于2016年下半年以来局部区域出现房价涨幅过大、“地王”产生、外来购房投资甚至炒房苗头出现等因素出现，为2017年可能出现的房价过快上涨提出“预警”。但从最近三个月的房价势头看，此次政策对于楼市的调控效果不大。
从上述两次调控政策的出台诱因看，与宏观层面和西安特点密不可分：一是全国热点城市和房价上涨过快城市都在调控，二是西安也具备出台调控的因素。同样，第三次调控的背景也出现了极其类似的情况，但在宏观层面形势更加严厉。
如加码调控，牌将如何出?
虽然类似背景出现，时机看上去也在来临，但要在短期内加码调控，即出台第三次调控举措，在尺度和分寸上的把握难度，与上两次尤其是2011年的那一次相比，难度会更大。因为现在多了个西咸新区。
如果不可避免在短期内出台进一步调控措施，除了听取房企意见之外，似乎更要听听购房人的意见以及其他相关人士的看法。兼听则明，拿出的方案才能多方接受。
近期不少粉丝也在询问我们对于西安是否加码调控有何看法，在此以“维护西安房地产健康发展，防范金融风险、防止房价过快上涨，合理满足各类住房需求，理性引导投资行为，坚决遏制投机炒房”为出发点，不妨谈谈一家之言：
1、总原则：促进西安发展;购房落户政策不变;分区调控、分类控价;本地刚需置业鼓励，外来置业区别对待;明确不同套数的商业贷款首付及利率比例;明确本地和外地置业者使用公积金贷款的条件。不增加刚需和首改置业难度和成本。写字楼、商业不限购。
2、分区调控。可在2016年12月31日出台的措施基础上，进行一个说明性的补充性文件。对新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥等“城六区”及原属这些区域现为开发区的情况作出细化说明。目前在购房层面的认知上，还存在对政策清晰度认知不够的情况。
高新、曲江房价一直高企，领跑西安;大明宫板块房价短期涨幅较快，加上房源供应出现结构性短缺情况，这些可考虑在短时间内限一限。对西咸新区先发展板块，如沣东新城、沣西新城等，可对区域价格总体控制性。高新房源单价超过1万，曲江、大明宫单价超过9000，可不批准预售，也不给备案。
3、分类控价。对领涨的高价位楼盘可分类限制。目前对其采取的高于周边房价的暂不予批准预售，后批次房源调价不能高于前批次几百元一平等，不科学也不能控房价。不如在购买侧进行限制，对购买8500元/㎡-9000元/㎡(含)以上价格的，提高首付比例及银行贷款利率，如属本地首套，首付提高至35%或40%，二套提高至45%或50%，利率无优惠。外来首套直接明确首付为40%或以上，利率无优惠;二套不鼓励。部分银行已经在这么做，不如直接公开明确。
4、鼓励刚需。对本地置业首套房，按揭首付20%，利率可继续优惠。对外来置业在西安购买首套房的，首付比例可在20-30%，利率可享受优惠。对西安购买二套房不限，按揭首付比例提高到30%-35%，减小利率优惠幅度或无优惠。对已经持有2套房或多套房的，在西安新购住宅，可提高首付至50%，或不支持按揭。这个部分银行其实也在执行了。
5、促进中价位房源供应。对占据西安库存量较大的城改商品房，采取一定的宽松政策，促进快速有序进入规范销售期。这些房源基本是在六、七千甚至五六千一平的价格水平上的中价位房，不少项目所在地段和品质还是不错的。如能在金融、政策及批准预售方面给予一定的支持力度，市场供应还比较充足。同时，在房源供应出现结构性紧张的板块，敦促已拿地项目早开工面市;在管控上缩短新盘蓄客期，做到即开即卖。
6、监管到位。西安市房管部门每次的措施都很有力，但监管力度和纠正力度偏弱，有些高高举起轻轻放下的意思，用老百姓的话说，“不到位”。在批准预售时对报备房价应动真，加强审查力度，杜绝报备价格和实际价格之间的操作弹性，并在成交备案时严格把关，偏差超出幅度不予通过;加大新盘定价审查力度;对动不动就涨价，涨幅偏离合理尺度的行为，尤其是动辄涨千二百八一平的楼盘，要严肃处理并及时通过各类媒体通报。
当然，可能还有其他办法，但在当下的西安楼市未必适合。总之，是组合拳，还是单招式，就看想要达到啥目的，重了，多方都不能接受;轻了，看执行效果再后续是否加码。毕竟，目前及未来几年，西安楼市需要呵护，还是需要稳健的积极的政策。
加码调控之利弊
据多个消息源显示，房管部门在近期召集了30家左右的房企负责人座谈，核心意思大概有：不要扩散楼盘热销信息、不要搞规模较大的开盘选房、不要连续地明显调整房源价格，对加码调控要有思想准备等。
自2016年12月31日限购出台后，根据西安楼市发展态势，我们分析提出西安调控在2017年可能不止一次，或会根据情况不断加码。
对西安目前的房价态势，本地和外来置业人士绝大部分都认为不宜涨得过快，即便是房企中，也有很多人士对房价涨幅过大过快不断表示出理性的担忧。共通的认知是房价水平要和产品品质相匹配，和城市发展水平相匹配。
西安房价阶段性地跑得有点快，需要适当放慢脚步，喘口气，有个盘整期，与城市的发展相适应，不应过快过多透支发展利好。对于置业投资来说，调控加码会有些影响，眼光放更长一点看，短期的下蹲，却是为了更好地站起来。此话内涵丰富，不延展，各自理解。
对于加码调控会增大购房难度，增加购房成本的说法，需要理性分析。调控的目的是促进楼市稳健发展，促进有序购买，不会增加刚需、首改置业者的难度和成本，没必要紧张或恐慌。调控是为了让房价得到一定的控制，选择好房子的余地更大。对投资置业多少或会产生影响，对短期投机行为一定会抑制。对中长期投资置业来说，影响不大。
西安正在产业政策和营商环境上发力之际，房价过快上涨，透支未来空间，势必给追赶超越带来沉重负担，各种政策和努力的效果也会大打折扣，反过来也会动摇西安楼市未来持续增长的根基。剧烈波动对市场有害无益。因此，稳健发展是必备也是必然。
[责任编辑 张亮]
