碧桂园第十一座凤凰城进驻西安，以人性化、智能化理念打造新型舒适的人居环境。图为1月8日西安碧桂园凤凰城示范区开放实景一角。 郑凡 摄
◆整体房地产大环境会是一个比较健康、稳中求升的态势
◆合作代建、收购融合，品牌化房企时代是大势所趋
◆商业地产竞争进入白热化
“先定一个小目标，比方说先挣它一个亿”万达集团董事长王健林红遍网络的一句话应用于2016年的西安楼市，就像某开发商打趣的那样：“我们超额完成了很多个王健林的小目标，希望2017年可以完成更多小目标。”值得一提的是，西安楼市2016年期末考试成绩单十分亮眼，成交量、成交均价创7年新高，其中高新、曲江、浐灞区域更是呈三足鼎立之势。早在去年第四季度伊始，多家品牌房企便对外宣称已完成全年任务，甚至封盘为来年存货，但也有部分房企并没有选择早早过冬、依旧卖力推新，想借力市场暖风趁热打铁，在2017年初持续“收成”。
2016年，中国房地产市场销售额首次突破10万亿，西安楼市就是其中的一个闪光点。降首付、抢地潮、联姻潮、万达签署千亿投资战略、以及“大鱼吃小鱼“的并购潮不禁让各界看客关注：2017年的西安楼市会何去何从？
政策引领房地产市场平稳、健康发展
2017年伊始，西安市房屋限购政策落地，一时间引起各界热议。事实上，西安房价远远低于热点一线城市高启的天价，缘何限购？其实际意义不尽相同。2016年12月21日，陕西省委常委、西安市委书记王永康在民生调研工作中指出，破解住房难，要“盘活闲置和低效土地，注重疏解部分城市功能，带动远郊区县发展。”
一方面，限购区域仅限城六区，也就是政策引导购房者在长安区、高陵区等区县购房，带动其经济发展；另一方面，对实地资金来源的强化监管使得房企拿地困难加大、实现更有效的约束。与此同时，限购新规一定程度上也将加快西安库存重点区域的去化力度。
对未来市场的影响，陕西省房地产研究会会长王圣学表示对于西安这样以刚需为主的需求市场，不会引起太大的波澜。西安当代置业营销总监张万里则表示：“2017年随着新政的出台，对于刚需、刚改这样的住房市场来说应该是比较平稳发展的一年，对于投资类产品或许会有抑制，整体房地产大环境会是一个比较健康、稳中求升的态势。”
站在房地产市场调控角度看，这次新政出台对增量房屋进行限制，打消了部分预期看涨的炒房妄想，与此同时，针对之前西安楼市“18.5亿地王”，2017年一季度“房荒”等助推房价疯涨的炒作，向市场明确了政府未来对于保持房地产市场健康、平稳发展的决心。
西安楼市向品牌化房企时代迈进
继2015年天朗与融创合作之后，在西安本土房企就掀起了与大牌房企合作的浪潮，2016年至今更是一浪接一浪：万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目……
合作代建的形式越发成熟，对于本土开发企业来讲，这不失为寻求出路的一剂灵丹妙药，这样的浪潮也就代表着西安楼市正在向品牌化房企时代迈进，随着招拍挂项目的启动，种种利好政策也会使得西安房地产市场更加健康平稳的成长。对于购房者来说，可供其选择的住宅项目也会在这样的大时代下拥有更加高端优秀的品质，造就更加美好的生活环境。
有专家表示，2017年西安会涌现更多品牌房企与本地房企联姻合作，一方面，品牌房企以其品牌效应以及产品模式可以化解本土房企的固化死结；另一方面，通过与本土房企的强强联合更能为品牌房企扩大市场，在西安的土地上落地生根。这是一个重塑的过程，西安也将真正进入品牌房企时代。
商业地产进入“洗牌”阶段
2016年对于西安商业地产市场来说，是生死交迭、更新换代的一年。面对体验式消费模式的升级，传统商业难以转型使得生老病死成为必然。现今以体验休闲为目的的消费取代以购物为目的的消费，体验类消费以每年两位数的幅度上涨，传统商业却以每年两位数的幅度下滑，如此境地，商业市场的竞争以白热化态势进入商业塑形期也是重新“洗牌”阶段。
步入2017年，在商业地产的角斗场上，战鼓已经悄然敲响，华润万象城、万达西安ONE、MOMOPARK、金辉环球广场等大体量商业项目的即将问世无不为体验式消费模式的现实体验添砖加瓦，但井喷上升的商业地产面积西安市场未来是否能够承受的住呢？
对此，金辉集团西安商业总经理郑孟哲表示，随着城市化进程，人口不仅仅局限于城内，开始向城市外围拓展，与之配套的商业项目也与之同步。“虽说西安商业面积在近两年内不断增加，但这个过程中也存在优胜劣汰，也有一部分关业或被收购，毕竟西安是人口近千万以上的大都市，以目前的商业面积我认为还是可以承受的，市场还是不错的。”
2016年虽然楼市回暖，但去库存仍是2017年房地产市场的主基调。房产新政的出台为楼市发展提供基础依托，以房企转型升级、提高产品品质、提升品牌效益为发展动力，以环境改造、配套升级为协助工事，促使房地产市场平稳、健康发展成为稳定态势，为常态化的市场正能量“撸起袖子加油干”！文 王艺霖
【拓展阅读】
西安限购政策你看懂了没？房价会涨吗？
近几年西安房地产交易不温不火，西安房价在五千至一万以上不等，均价在一线城市中也算是比较低的了，而就在2016年的最后一天，西安市重启楼市限购政策，西安市住房保障和房屋管理局也将政府文件公布在网上，其中大家最关心的一句话是：自2017年1月1日起，在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。
只能新购一套住房，这个“新购”是什么意思?在数量上限制为一套，首付比例又是怎么规定的?为何只限购本市城六区，求长安区的心里阴影面积;西安限购令出台后会对本来就不温不火的楼市有怎样的影响?看完限购令心里满满都是疑问啊，求解答。
为什么是“新购”而不是“限购”?
文件中写到：“在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。”这里用的词是“新购”而非“限购”，即不管西安市民的你已经在西安有五六七八套房，都可以再买一套作为投资，不过就算你刚工作也只能购买一套新房，是买套一室的先自己住呢还是直接买个三室的将来结婚用呢，这还真是个难题。
再来看看“限购”：2016年9月18日杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》，宣布自9月19日起实施住房限购，在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。嗯，看来这个“限购”和西安的“新购”区别还是很大的。
新购的一套房首付怎么规定?
限购政策中要求加强住房金融管理，针对房地产企业和中介等机构都有规定，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务，但并未针对购房者提出首付款比例要达到多少的要求。2016年10月广州出台的限购政策对贷款购买住房的家庭有要求执行最低首付款比例30%的规定。西安限购令中对首付款没有要求，那些爱投资房产的老王们会不会随便拿出手里的闲钱再来个“最后一买”?
看看2011年的西安限购令
西安市2011年2月25日正式出台的楼市“限购令”，规定已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区内向其售房。
同时明确规定西安市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。西安市限购区域为西安市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区)，而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。
西安2011年的限购令明确了限购条件，限购套数，还有限购2套房的房贷首付，相比“新购”令，2011年的限购简直是诚意满满啊!而“只能新购一套住房”看着是不是更像“再来一套”呢?
限购后房价会涨还是跌?
不管前面有n个问题，大家最关心的还是限购后房价到底会跌还是涨。由于这次西安限购与之前一次不同，是在严控投机炒房中提出的限购，榆林土豪、北京富豪、郑州大款们不能再在西安一掷千金疯狂买买买了，炒房团退出西安后新房认购量会较前减少，但手握重金的西安拆二代们会放过“再来一套”的机会吗?所以西安房价到底会跌还是会降，谁都不知道啊。
[责任编辑：黄瑞娇]
