锁车位、租金提价、权属是谁……车位纠纷何时了？近日，不少有关小区车位纠纷的报道屡屡见诸报端，因此开发商、物管与业主等多方产生矛盾摩擦，加上将近年底不少楼盘选择提价销售车位的方式来冲业绩，让不少业主投诉无门。
锁车位只为卖车位？
车位纠纷的话题已经是老生常谈。近日，东区兴文路的某大型楼盘的业主向南都记者投诉称，自己小区的车位被物管锁住，令多数业主无位可停车。
“原本地下车库的负二层车位就已经不准小车停入，很多业主只能通过负一层和露天车位停进去”，业主郑女士表示，原本小区的入住率并不高，即便是在负一层部分车位售出及负二层禁止停车的情况下，剩余的室内车位和露天车位也足以满足小区业主的需求。但最近情况则发生变化——— 露天车位的出入口均设置了可移动铁栅栏，让业主无法停在露天车位上，而室内车位则全部锁上了地锁。
“除了业主已经买了的车位以外，车位已经全部上锁了，即便是我给了10元一晚的过夜费，也面临无处可停车的境地。”郑女士表示，自己向物管投诉却得到了“近期露天车位所在的车道要修路，因此暂时需要封闭；而地下车库的产权属于开发商，锁车位的做法属于开发商所为，物管方无法干涉”———这样的说法。
“露天车位属于我们房屋已经公摊了的建筑面积，应该是属于业主共同财产，物管和开发商都不应该干涉。”郑女士多次反映意见后，目前露天车位目前已开放供业主停车，但她担心在未买到车位前，以后自己还会面临无车位可租停的情况。记者就此事采访该小区开发商，开发商方面却拒绝接受采访。
而由于车位大量被锁，业主只能无奈占用小区其他公共用地，造成相当大的安全隐患，部分业主因停不了车，甚至一度做出砸坏地下车库地锁的行为，造成不良影响。而类似因车位纠纷造成的乱象也在中山其他小区上演。
车位卖给非业主引起业主投诉
记者调查发现，该小区目前正在进行车位的清盘销售，有业主认为，不排除是开发商为促进车位销售所为。实际上记者发现，近期不仅仅这一小区出现这样的情况，中山不少小区的开发商在销售车位时，均采取了这样的“强迫”做法，让业主在无车位可停的情况下不得不选择购买车位。
此外，开发商将车位销售给非业主、提高车位租金等方式，也让不少业主与之产生摩擦纠纷。例如11月份就有中海龙湾国际小区业主爆料称小区开发商将部分车位卖给了非小区业主，而且在销售前也没有对业主进行公示；港口镇裕港豪庭花园不到2年车位费涨了150元……这些业主均认为，开发商不应该仅为车位销售而销售，更应该考虑业主需求，在销售的基础上可租可售，同时销售的车位应该针对业主，而非投资客。
背景
中山一度出台意见稿欲实施业主、车位“一对一”
实际上，针对开发商与业主有关车位的纠纷，中山相关部门一度征求相关意见。在2014年8月，中山就地下空间出台《中山市地下空间开发利用管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，规定房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要，项目规划用于停放汽车的车位数量少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位。也就是说，若按照这一意见稿实行，非业主是无法购买车位的，炒作车位的空间则大为压缩。
不过，到目前为止，该《办法》仍然未正式出台。有相关人士表示，实际上要实行这种做法会受到开发商等相关利益方的阻挠，同时目前国内大部分城市暂时还没有实施这一做法，只有重庆等少数城市会有条例明确指出，更多的城市是按照《物权法》上的解释执行。
律师说法
车位产权到底归谁所有？
车位产权在转移前属开发商
有律师表示，《物权法》第74条虽然规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但后面还指出“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。在实际操作中，所谓“首先满足业主需要”这一说法有待具体情况具体分析。在车位尚未销售给业主前，车位由开发商建造，产权属于开发商，也就是说开发商有权决定车位如何处置。
而小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人，此时开发商则无权处置这类私有车位。“实际上，若开发商在已经对外向业主销售车位后再向非业主销售车位，在现行的法律下，是允许的，因为开发商是这些车位的产权人，”有律师表示。
人防车位不属于开发商所有
不过，并非所有由开发商建造的车位都属于开发商所有。有律师指出，根据《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。不过，根据“平战结合”的原则，在和平时期，开发商可出租车位提供停车服务。同时根据“谁投资、谁收益”原则，此种情形下的停车费收入应归投资人，即开发商所有。
规划外新增车位属业主共有
此外，还有一类车位也不属于开发商。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”
因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。
[责任编辑 马宝]
