在博鳌十五周年之际，观点地产专访了东渡国际集团董事长李海林。作为见证了中国房地产行业由黄金时代发展至白银时代的他，在这次采访中提到了面临各个阶段东渡国际的蓝海战略，以及现在东渡国际的愿景中，希望能够为中国一亿中产阶级提供全面的生活服务。至于未来的扩张路径，董事长李海林也描摹出一二。
以下为观点地产的报道内容。
命运的因缘际会总是在冥冥之中又夹杂着偶然性，上世纪80年代的深圳，不仅是改革开放的前沿阵地，同时也是年轻一代事业与财富起航的地方。
1989年，由于偶然因素，时为政府公务员的李海林被当地政府委派至深圳办事处担任负责人，在市场经济自由因子的搅扰之下，这位本可以抱着“金饭碗”的公务员毅然选择了弃政从商，一手创办了东渡国际。
“中国改革开放刚开始，最富有的阶层不是中年人或者老年人，而是年轻人，因为年轻人有勇气从学校、政府机关下海，等于和市场有了交集。”在此背景下，李海林瞄准了青年群体这片蓝海，并将青年人居作为其后来发展的一个方向。
创立初始，东渡国际尝试过烂尾楼的改造，并成为当时国内做得最大，分布城市最广的开发商。也正是基于那时的开发经验，东渡国际在房企出海潮中，将旧楼改造的生意做到了美国，并于2013年在破产的汽车城底特律购下3栋物业。一年多后，东渡在当地以溢价45%的价格成功出售2栋大楼。
“因为我们对这个市场比较熟悉了，底特律宣布破产到目前为止已经一年零四个月了，它的“面粉和面包”的关系我们也算了一下，经过改造后，出租和出售的价格还不如现在直接把它卖掉，这样的收益更高。毕竟我们主要还是做投资，不是投机。”
李海林指出，以东渡国际自身的经验来看，房企的海外布局很重要的一点就是管理本土化，而最大的风险则来自于市场。
“虽然国外的物业算下来很便宜。但拿到手也不要认为捡到了便宜货，更重要的是要在时机好的时候卖出去，盈利最重要。”
不管是谈到青年人居，还是烂尾楼改造，乃至海外投资，李海林口中出现频率最高的就是“蓝海战略”。也正是基于这一战略思考，在房企纷纷转型为生活服务商的同时，东渡国际也瞄准中产阶级，推出国内首个家庭会籍物业——上海嘉庭中心。
据了解，该物业立足于为菁英家庭带来全方位的家庭服务，尤其关注孩子的成长及家族的优良传承。
而在东渡国际的愿景中，希望能够为中国一亿人口来提供这样的服务。至于未来的扩张路径，李海林也描摹出一二。
以下是观点地产新媒体对东渡国际董事长李海林先生的专访实录：
Q: 东渡国际是从青年人居起家的，当初选择做青年住宅的出发点是什么?东渡国际的产品特点是什么?
李海林：青年人居是我们遵循的一个大方向，我们一直在寻找这样一片蓝海。在80年代末、90年代初，中国改革开放刚开始，最富有的阶层不是中年人或者老年人，而是年轻人，因为年轻人有勇气从学校、政府机关下海，和市场有了交集。在这样的背景下，我们找到了这个蓝海项目。
Q: 现在很多房企都在寻求转型，东渡国际未来想要打造成一个中产阶级的生活服务商，并在2014年的时候推出了嘉庭中心。
李海林：我们还是遵循着蓝海战略，因为房地产行业的黄金阶段可能已经过去了，过去几年房地产行业达到了历史巅峰，这个巅峰可能在未来的30年都不会出现了。
在很多年前，东渡国际就已经考虑转型，转型的思路同样是蓝海战略，怎么样在激烈的竞争中寻找到一个不同的市场。现在，很多地产商都打着为中产阶级服务的口号，但东渡国际选择了一个目前国内还没有的业态。
未来可能会有60%到80%的人口属于中产阶级，与其他地产商和服务商不同，东渡国际瞄准的中产阶级又有些不一样。东渡国际选择了很小的一个细分市场，这个细分市场就是生活方式的转变。改革开放以后，我们和国际接轨的步伐加快、加紧，如何引导这1亿人口的生活方式和国际接轨，如何把国际上最好、最健康、最生态的生活方式都引进到国内。这些都是我们在尝试的。
东渡国际考虑得更远的是30年甚至40年以后，再下一代如何与国际化接轨。上海有一个特别的环境，它有30万个国际家庭，其中不乏海外精英。我们做俱乐部就是建立平台，希望能将海外的精英与本土的精英聚在一起，这些精英的孩子们从小就在国际俱乐部里长大，并形成圈子，通过时间和环境的培育，慢慢萌芽、生长、开花、结果。
Q: 俱乐部目前的推广计划是怎样的?未来是不是也会向全国其他的一线城市拓展?
李海林：这个也是我们的目标，我们希望能够为中国的一亿人来提供这样的服务。地域肯定是在中国的一线城市，然后到省会城市，再到比较发达的像大连、苏州这样的城市，需要一个递进的过程。
Q: 除了俱乐部，东渡国际也合资成立了上海国际并购交易中心布局大金融，这一平台目前的情况怎么样?
李海林：现在正在筹建，具体内容还不能多讲。它是东渡国际由“挖金子”变成“提供水”的转换。在海外拓展的过程中，我们有很多的酸甜苦辣、很多的经验和教训。我们筹建上海国际并购交易中心就是希望可以帮助中国企业走出去，并能汲取我们投资的经验和教训，少走些弯路。
(上图为嘉庭俱乐部照片)
Q: 现在房地产金融的热度也很高，除了国际并购外，公司在金融方面会不会有其他动作?
李海林：公司目前主要还是集中做好国际并购交易平台，这个平台做好了以后，有很多的业态自然会产生。
Q: 东渡国际很早就开始布局海外，并在底特律收购了三个物业，但近期有一些出售的消息。
李海林：东渡国际在海外拓展方面有几个比较深刻的体验。海外收购同样是走蓝海战略，目前很多中国房地产企业对底特律有一种恐惧感，因为底特律是一个破产城市，但东渡国际在1997年到2003年这段时间在国内做了烂尾楼改造项目，当时在国内还是做得最大、分布城市最广的，所以我们在国内积累了很多经验。而且当时我们拿的很多项目都没有封顶，那么复杂困难的事情我们都可以做好，何况底特律不是烂尾楼，而是因人口急剧下降后空置出来的写字楼，所以我们认为这对东渡国际来说，简直就是“小儿科”。
另外，底特律破产以后，很多科技、IT以及风险投资出身的总裁出任政府官员，把底特律进行了更新，引进了很多高科技、金融企业，同时也恢复了底特律传统的汽车工业，吸引了很多年轻人投入到底特律。目前，底特律市中心的公寓要买的话可能要等半年。所以做了市场调查以后，东渡国际就在那边进行了投资。
其次，要管理本土化。我们底特律的负责人是原来福特汽车俱乐部的总裁，他对市场情况非常了解，我们为什么准备卖这两栋楼呢?因为我们对这个市场比较熟悉了，底特律宣布破产到目前为止已经一年零四个月了，它的“面粉和面包”的关系我们更熟悉了。所以我们算了一下，经过改造后，出租和出售的价格还不如现在直接把它卖掉，这样的收益更高。毕竟我们主要还是做投资，不是投机。做投资的话，当它具备投资价格的时候，无论是自己改造，还是整栋楼出售，我认为都是契机，这也是我们选择本土化的一个好处，因为当地负责人最清楚市场情况。
Q: 目前房企“出海”已成为一个趋势，在您看来，房企海外布局的风险在哪里?
李海林：还是市场。从05年到现在10年的时间，以美国市场为例，中国企业一共收购了64栋的物业。这64栋当中真正买下来重新改造并取得好的经济效益的并不多。东渡国际现在成功出售了两栋，我们的浮盈已经是171%。这在房企当中可以说是比较好的投资案例。
所以说希望走出去的房地产企业要看得到这个机会，虽然国外的物业算下来很便宜。但拿到手也不要认为捡到了便宜货，更重要的是要在时机好的时候卖出去，盈利最重要。
Q: 东渡国际作为中国房地产众筹联盟的一员，公司参与这个联盟的初衷是什么?
李海林：全世界的房地产都在追求轻资产运作的商业模式，像美国很多的房地产公司能够有几十年或者上百年的历史也都是在因为轻资产运作。包括行业领袖万科和铁狮门的合作，虽然铁狮门主导项目具体操盘，但是它只占30%的股份。像这种商业模式也是国内所有的房地产企业在学习的。众筹也是轻资产的一种尝试，我想这也是历史经验的选择，是行业转型的必然选择。
Q: 东渡国际有没有具体的项目参与进来?
李海林：我们正在和发起联盟的秘书处紧锣密鼓地考察，在第三季度可能会推出来。
Q: 您怎么看众筹在相关制度上的不完善?
李海林：所谓创新就是在原有基础上突破，如果没有突破就不存在创新，所以我们国家现在提倡“万众创新、大众创业”。这就是让我们突破原有不合理的东西，所以我们也是根据国家发展的需要来做这样的事情。政府一定是监管者，它一定是在创新的过程中出现了问题后出台一系列规则，我想这个规则会逐步完善，到时众筹会走上一条比较好的轨道。
Q: 在您看来，地产众筹对整个行业会不会带来很大的转变?
李海林：众筹就是直接融资。像国外成熟的市场，直接融资要占到70%将近80%，银行的融资占了20%到30%，而国内的银行融资现在是占了97%。因此，直接融资和众筹在中国有非常广阔的空间，这也是很多“地产巨人”做金融转型的一个巨大市场。
Q: “互联网+”是时下很热门的一个概念，你觉得的 “互联网+”会给地产行业带来哪些变化?
李海林：“互联网+”以及工业4.0的理念就是合作共赢。小米为什么成功?因为小米的模式是以“米粉”为核心，阿里也是以服务为中心。地产商单纯卖房子的时期已经过去了，一定以客户的需求为核心，客户所需要的产品才是我们要去把握和创造。虽然房地产黄金30年过去了，但未来的房地产还是有一定市场，不过是个性化的市场。所谓个性化的市场就是要去满足客户的需要，我认为这是“互联网+”最核心的东西。
Q: 地产商的运营观念是不是也得随之改变?
李海林：那是毫无疑问的，过去房地产商的构架是以拿地为中心，以成本为中心。现在不一样，现在就是以市场和客户为中心。过去房地产商叫“占地为王”。从一二线城市到三四线城市到处都拿地，现在大家都回归到一线城市或者二线城市，这就是市场需求。
Q: 未来东渡国际会不会在“互联网+”方面有一些尝试?
李海林：东渡国际有一个“人人有家网”，嘉庭中心今后也会去尝试做网上俱乐部，并深化这部分的运作。
Q: 在做房地产之前，您曾经是政府工作人员，是什么原因促使您弃政从商?
李海林：有很多的偶然因素，也有一些必然因素。偶然的因素是1989年我被派到深圳办事处做负责人，当初深圳是市场经济最发达、最领先的一个城市，环境的因素是我下海的一个原因。第二还是内在动力，因为也希望有一个自由空间，在政府机关里面，你必须遵守它的规则、制度和纪律，而市场经济有更广阔的天空，有更大发挥自由的空间。
Q: 东渡国际最早是从深圳起家，为什么会从深圳搬到了上海?
李海林：深圳的发展不是一帆风顺的，虽然它是改革开放最好的一个城市，但是它在93年的时候经受了很多国家宏观调控的镇痛。92年邓小平南巡以后，深圳成为一片热土。全部的热钱都涌到深圳，93年朱镕基总理进行了宏观调控，到深圳的钱必须要回来。所以93年的下半年以及94年，深圳经历过了镇痛。我是江苏人，所以94年回到南京，这也是根据自身条件做出的选择。
Q: 从90年代开始，您作为见证房地产一路走过来的企业家，您怎么看这几十年房地产的发展?您最大的感悟是什么?
李海林：中国房地产的发展并不遵循市场经济发展规律，十年的发展可能有九年要宏观调控，我们称之为“十年九控”，这也是中国计划经济向市场经济过度的必然过程。因为房地产是一个非金融行业，它必须服务于国家经济发展。所以中国房地产走到现在，会适应市场规律的发展，也有很多地方值得总结。总体来说，房地产为国家进步、发展做出了很大的贡献，我相信在未来30年，它还会是中国经济发展的一个主要行业，但它的发展一定是要遵循国家的宏观调控。
Q: 会不会经过一轮洗牌后，整个行业呈现出一种新的局面?
李海林：它一定会像工业制造一样，最后留存下来的都是有一定规模、品牌的企业。契约型的以及中小型房企也会继续存在，但是规模会大大缩小。
Q: 东渡国际会如何保持持续性发展?
李海林：东渡国际是一个中小型房地产企业，未来一定是选择在某一个区域，或者在某个产品上做精、做实、做细、做强。我们会选择适应我们产品的区域，也会把我们的产品根据客户的需求做到更细，把蓝海战略在细的基础上做精，在做精的基础上做强。
（责任编辑：徐方）
