黄瑜，中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任。2000年至今全面负责中国房地产TOP10研究组的研究和运营，主持中国房地产百强企业研究等重大项目的研究工作，是中国房地产企业“名单制”评比的开创者。
2015年，城市分化加剧导致的房地产投资风险成为金融机构最关注的问题。2015年12月3日，中国银行、农业银行、建设银行、民生银行、光大银行、华夏银行、东方资产、长城资产、信达资产、华融资产、澳大利亚储备银行、建信信托、中粮信托、平安信托、中国人寿等近二十家国内及国际顶级金融机构汇聚一堂，热火朝天地探讨“地产金融将何去何从”。在金融机构普遍看空房地产市场的情况下，是什么机构有这么大的能量聚集这么多金融机构坐在一起，共同探讨房地产走势与金融风险?记者了解到，原来这是中国指数研究院每年组织的、以房地产信贷为主要议题的金融机构交流会，加上本次已连续举办五年。随后，记者采访了本次会议的主办方——中国指数研究院的常务副院长黄瑜女士。
记者：在普遍看空房地产市场的情况下，金融机构对房地产投资业务持高度谨慎的态度。是什么动力使这些金融机构对你组织的房地产企业成果分享会趋之若骛?
黄瑜：近两年来，金融机构对房地产业务持高度谨慎的态度，房地产信贷政策持续收紧。这种情况下，金融机构更倾向于选择资金实力强、规模大、资金回笼快的优质房地产企业合作，特别是房地产百强企业。目前金融机构防范风险的主要做法之一就是强化“名单制”管理。所谓“名单制”管理，就是根据已出台的行业信贷政策，制定行业内信贷客户分类标准，逐一确定行业内信贷客户分类的类别，并对不同类别客户实行差异化信贷管理。作为中国指数研究院常务副院长，同时担任中国房地产TOP10研究组的主要成员、办公室主任，我带领研发团队发布的“中国房地产百强企业”研究成果已经成为金融机构“名单制”管理的重要参考。
每年年末在北京召开的房地产信贷交流会虽然是内部交流会，但金融机构非常踊跃。因为在这个会议上金融机构不仅能够与同行交流房地产信贷业务风险控制经验，而且能够获得我们对来年房地产市场的预期，尤其是双方会就来年对房地产企业“名单制”的评价标准做前期沟通，也就是我们的中国房地产百强企业研究。
记者：中国房地产百强企业在业内含金量非常高，请您介绍一下中国指数研究院房地产企业“名单制”评价的情况，和您的具体职责。
黄瑜：中国房地产百强企业研究已经进行了十二个年头。2003年，中国房地产业缺乏一个对行业最好的房地产企业群体的研究，所以中国指数研究院联合国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所组建成立中国房地产TOP10研究组，共同通过中国房地产百强企业研究来填补国内对房地产业优秀企业研究的空白。榜单的发布对中国房地产市场产生了极为深远的影响，它的评选结果已经成为了房地产业界用来评判企业综合实力和行业地位的最重要的标准!
此后十几年，我做为中国房地产TOP10研究组办公室主任全面负责中国房地产百强企业研究工作。我的主要职责包括：制定严格的评价标准和入选门槛，所入选企业或项目在影响力等方面均须位列国内领先水平;建立精准的评审指标体系，企业类评审指标包括企业规模、盈利能力、成长潜力、社会责任等;确定数据来源和具体的计量方法，从而保证评价研究的客观性和准确性;发布相关研究报告以及榜单，并以此研究成果为企业发展战略提出宝贵的建议。
十几年来，我带领研究团队本着客观、公正、准确、全面的基本原则，排除主观因素的影响，以客观数据为唯一依据，科学评价百强企业的综合实力。我带领研究团队结合国内外企业研究最新成果，根据房地产市场形势及企业发展特点，不断完善百强企业研究方法体系，形成了包含7个二级指标和33个三级指标的完整评价体系。百强企业研究凭借其客观公正性，已经成为评价房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。
记者：中国房地产百强企业研究的重要性在业界已经获得了认可，那请问应用情况如何?
黄瑜：中国银行、建设银行、农业银行等众多国内银行将百强企业作为自上而下“名单制”管理的优质授信客户。国际基金、投行、证券公司把百强企业研究成果作为优选投资合作伙伴和信用评级的重要标准。由我带领研究团队发布的中国房地产百强企业研究成果也被房地地产开发企业用做企业经营实力和行业地位的证明，万科、中海、保利、绿城等在国内外上市的房地产公司纷纷在年报和招股说明书的显要位置引用TOP10研究成果，使公司价值在资本市场上得以充分体现。
记者：金融机构的名单制管理，是否会将大部分中小房地产企业排除在外?中国房地产百强企业研究对金融行业有什么深远影响?
黄瑜：大型房地产企业由于近年来直接融资手段增加，在一定程度上降低了其对银行信贷资金的依赖度。相比较而言，中小房企由于直接融资渠道的缺乏，对银行信贷资金的依赖度依然较高。但对银行来讲，中小房企一方面抗风险能力较差，一旦风险暴发必然将其传导至银行机构;另一方面，中小房企本身资金输送渠道存在较大的隐蔽性和复杂性，令银行防控风险的难度显著加大。双重影响下，“名单制”作为“正面清单”，对银行的重要性更加彰显，入选企业除大型房地产企业之外，对中小房地产企业理应进行严格的风险筛查，银行机构按照名单进行房地产开发贷款，将有助于其风险管控。
从行业的角度来说，我国房地产企业仍对银行信贷的依存度过高，且我国房地产融资尚未形成风险分摊机制，一旦房地产市场发生较大波动，房地产企业的经营风险即转嫁至银行，进一步演变为金融风险。由我带领研究团队发布的中国房地产百强企业研究一方面对房地产行业进行跟踪和深入研究，揭示房地产企业经营规律，引领行业实现持续、健康的成长，有效防范风险;另一方面，综合评判房地产企业经营实力及行业地位，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体，为金融行业的“名单制”提供重要参考。
作为中国权威的房地产研究专家，黄瑜女士深耕房地产企业和市场研究十余年，致力于对规模大、效益佳的企业进行研究，建立了房地产企业评价的标准，为金融行业防范风险做出了贡献。(文/李源)
背景资料——
黄瑜女士，中国指数研究院常务副院长、搜房控股副总裁、中央财经大学研究生导师、博士、高级房地产经济师、注册房地产估价师、注册造价工程师、国家开发银行特聘房地产专家。2000年至今全面负责中国指数研究院及搜房控股研究集团的运营管理，并主持重大项目的研究工作。基于搜房网500多个城市的庞大数据资源，建立中国历时最长、信息最全的专业房地产数据库，每月发布的中国房地产价格指数被誉为房地产市场“晴雨表”和投资置业的“风向标”。2015年她发起和编制了国内第一支房地产大数据股票指数--“中证房天下大数据指数”。她的多项大型研究课题获得省部级荣誉，如：国土资源部科学技术奖二等奖、华夏建设科学技术奖三等奖、国家发展改革委员会优秀研究成果三等奖等。
黄瑜女士先后主编《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产指数系统理论与实践》、《中国房地产顾客满意度指数系统理论与实践》、《中国房地产品牌价值研究：理论与实践》、《中国新型城镇化发展理论与实践》、《中国房地产百强企业成功案例》、《物业崛起》、《经济引擎——中国房地产上市公司十年发展报告》等多部著作，填补了行业的多项研究空白。
十多年来，她带领研究团队持续发布了近千册月度、季度和年度房地产市场和政策评估报告，对中国房地产市场有深远的影响;发布的《中国房地产百强企业研究》报告、《中国房地产品牌价值研究》报告、《中国房地产上市公司十强研究》报告、《中国物业服务百强企业研究》报告等，已成为评判企业综合实力和行业地位的重要标准。
（责任编辑：徐方）
