内文提示：一系列的政策红利使房产抵押担保成为众多抵押担保模式中安全系数最高的担保模式。但不是有了房产抵押的资产项目就一定都是优质的债权，它还受“资产评估、风险管控、资金回款”三大核心风控关键点的影响。
从过往历史看，降准与降息是房地产发展的推进剂，只要降准，基本就代表了房价将出现一波上涨。自今年4月起，央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，创下08年来的“最强降准”。与此同时，受“3.30新政”的影响，中国房价也在2015年第二季度开启了持续上涨的势头。而房价的稳步上升，也让房产抵押担保类理财产品成为广受投资人青睐的投资选择。
然而，并不是有了房产抵押的资产项目就一定都是优质的债权，它还受“资产评估、风险管控、资金回款”三大核心风控关键点的影响。
风控关键点一：资产评估
主要考虑三个方面：实际价值、成数、未来变现能力。房产“市值”能否稳健评估与借款人违约后，资产处置所得能否全额受偿投资人本息直接相关。一般而言，为了确保抵押物估值的精准度，会派遣专业风控人员进行实地考察，同时协同第三方机构进行交叉验证，最高贷款额度通常为房产估值的7成以内，6成以内最佳。在这里需强调的是，房产估值往往不等于房产市值，为了抵御房地产市场价格的波动，通常会在房产市值的基础上留有一定的下行空间，特别是在一些二三线城市，一旦房价下降，流动性就会变差，加之过高的处置成本都会影响变现金额的高低。相比之下，一线城市住宅类资产市值更为稳定，保值增值性能也较高。
风控关键点二：风险管控
很多时候会发生这样一种情况：即，借款人违约，投资人本该就借款人抵押的房产进行处理并获得相应的抵押偿付款。但却因重复抵押、存在租赁或诉讼等司法限制问题使投资人不具备处理这类房产的权利了。上述种种都与抵押房产的“风险管控”措施息息相关。以“唯一住房”为例，当借款人违约，而借款人及其家属无其它安身之处拒绝搬迁时，就算平台申请法律援助，司法机关会考虑具体情况给予借款人及其家人人道主义的关怀，而不予处置房产。在这种条件下，平台如何进行风险预控措施就变得尤为重要。
为此仟邦资都(www.cgstate.com)始终关注“第二套个人住宅(上海)“抵押借款模式，确保借款人在有备房的情况下，一旦发生违约，资产即可被顺利的处置。此外，还需办理包括公证抵押等仟邦独创的“风控三步曲”手续，确保房产不会被借款人二次抵押或变卖。
风控关键点三：资金回款
资金回款的关键在于不良资产处置的流动性管理。在中国当下的司法体制下，一个违约的房产抵押贷款，从起诉到能拿到房产变现，一般需要1至2年的时间，这对投资人来说都是巨大的时间成本。
一般而言，处置平台都会以自有资金，或提取一定比例的借款资金，或由合作担保公司根据在保业务提交一定比例的保证金等作为风险保证金。当出现逾期或坏账时，平台首先以这笔风险保证金向投资人提供垫付。但这类做法的担保能力及其担保范围却非常有限。
相比之下，通过存放亿元资金于银行账户作为债权劣后基金以及成立特殊机会私募基金作为流动性支持的两类方法都不错，都能在第一时间回购债权及收益权，从而按时兑付投资人本息。
总的来说，房产抵押类理财产品是目前最稳定、风险系数最低的投资选择。不过，一定要综合考虑各方面的风险因素，甄选风控体系强健的平台作为自己的投资首选。
（责任编辑：徐方）
